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国五条细则解读:政策细化升级,坚持调控稳定预期
发布时间:2013-05-07    来源:中心招商科 
 

一、  出台背景:细化会议精神,彰显调控决心,稳定市场预期

31国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》这是继220号国务院常务会议后政府公布六大措施明确执行标准和时间节点再度给楼市调控加码称为国五条细则),表明中央政府高度重视坚持房地产调控政府已经深刻认识到调控的重要性和艰巨性彰显调控决心。两会前发布彰显调控决心。国五条细则在两会召开前发布在政府换届前指明房地产调控的下一步走向凸显房地产调控政策的连续性和稳定性。下一届政府将继续坚持调控保障房地产市场健康稳定发展。及时稳定市场预期。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100城市新建住宅的全样本调查数据20132月全国100个城市新建宅平均价格为9893/平方米环比自20126月连续第9个月上涨比延续上涨趋势涨幅较上月扩大1.28个百分点达到2.48%国五条 细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温稳定乃至逆转对当前房价上涨的预期。

二、细则解析:限购限贷升级,从严征收二手房交易20%个税,加强预期管理。

国五条细则的具体内容来看有以下方面值得关注一是限购进一步升级明确了统一限购的执行标准二是差别化成为信贷主旨三是出售自有住房按规定征收的个人所得税严格按转让所得20%计征四是首次明确提出加强预期管理。统一标准,限购升级。国五条细则提出进一步完善现行住房限购措施,限购区域应覆盖城市全部行政区域,限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房,购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前等。

该细则是在新国八条的基础上进一步细化限购措施,明确了限购政策统一执行的标准,即所有新建商品房和二手房都列入限购范围;对外地人买房限制更严格,审查更严厉等。该细则统一了限购的区域、类型、资格审查要求等,首次提出对伪造证明材料、骗取购房资格情节严重的,要追究法律责任,意味着当前限购政策进一步升级,部分限购仅限在部分区域或部分房源的城市可能面临调整。

信贷政策差别化程度加剧。细则要求银行业金融机构进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。2012年二季度至今,一线城市及重点二线城市市场回暖迹象明显,中央已深刻认识到调控重心应集中于抑制热点城市的投机投资需求,限购加限贷的升级正是意在挤压此类需求。

首次明确从严征收二手房交易 20%个税。本次国五条细则最为严厉也是最具争议的措施在于,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。根据此前规定,普通住宅按照房屋成交价的1%或转让所得(卖出价格-买入价格,下同)20%计征;非普通住宅按照房屋成交价的2%或转让所得的20%计征;自有住房如满5年且为个人唯一住房的可免征个人所得税。此次国五条细则明确二手房的个税从严按差额的20%征收,是对实际操作漏洞的填补。在此前二手房交易过程中,采取何种方式计征个税要看能否提供核定房屋原值的相关材料,包括合法有效售房合同、购房合同和构成房产原值的相关凭证、支付合理费用的相关凭证等。可以提供的,实行据实征收,即征收转让所得的20%;不能提供的,因不能正确计算售房收入和房产原值,则按照转让总价款的1%征收。在税务部门和房管部门对房产交易的历史信息掌握不全的情况下,对于一些二手房卖家来说,这个政策实际上就给他们提供了二选一的避税机会。此次细则明确实行核定征收,从理论上说将会促使卖房者降低价格,以减少税额,或由于转让所得降低从而减少交易。需要特别注意的是,在北京等热点城市二手房市场,由于供需双方的不对等关系,原本应由卖方承担的个税、营业税及契税几乎均由买房承担。 此次新规定可能明显提高卖方的成本,这些成本继续向买方转移的可能性较大。因此,这一政策短期内可能会造成:1、二手房交易成本和购房者负担进一步加重,将在短期内大大影响市场交易量;2、购房者趋向新房,可能在未来加剧新房价格的上涨。

首次明确提出加强预期管理。自2010 年调控开始市场预期的不稳定性是房地产市场波动的关键因素之一。此次政策提出一方面是要求及时公布信息要求及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息正确解读市场走势和有关调控政策措施另一方面对涉及房地产市场的不实信息要及时、主动澄清表明政策开始加强预期管理表明政策走向。只有及时将政策走向、市场供求关系等信息向群众传递清楚形成稳定的市场预期才有助于居民理性消费巩固调控成果。此外对调控一系列工作限定时间节点一方面是对地方政府工作的布和督促另一方面也是有助于社会公众的监督和参与。

总体而言国五条细则出台从目的上来看重点指向全国房价过快上涨的部分城市主要是一线城市及部分二三线城市而并未面向全国的一刀切的政策从具体措施来看在限购、限贷、税收等市场调控措施方面均有所加强趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。

三、未来市场走势:3-4 月推盘旺季的成色可能受到影响,不同城市、区域分化进一步加剧

1)总体走势短期价格上行势头或被抑制供求关系有所转变开发企业 需要降低预期平价推盘。

3-4 月为推盘小高峰,代表城市供应和成交量均大幅提高,随着调控持续加码,短期价格上行势头或被抑制,供求关系有所转变。2010年以来代表城市月度成交及新批上市面积走势显示,一般3-4月开发商均加速推盘节奏,供应量开始加大,助推成交量提高。2012年,10个代表城市成交量同比大幅增长近50%,而供应量与2011年基本持平,全年销供比达到1.1,供不应求态势初显。百城住宅均价自20126月,随着销售面积增速持续回升,新开工降幅继续扩大,环比涨幅由负转正,今年1月达到9812/平方米,涨幅明显扩大至1%。由于市场需求受政策影响较为敏感,随着2国五条的出台,预计成交量受政策影响大幅上涨趋势将有所缓和,销供比或将由去年的大于1变为小于1,短期价格大幅上行势头或被抑制。

2)城市分化:重点一二线城市受供应有限、政策趋紧影响,成交量上升有限;其他城市若价格平稳,成交量有望增长,但总体供过于求压力不减。

一线城市和发达的二线城市(如长三角的杭州、南京等地),在过去两年受调控影响较大,2012年来积压的需求逐步释放,成交量普遍在6-7率先达到小高峰,如北京6月成交127万平方米,达到2011年来高点,并于8月再创新高(130万平方米),从供需情况来看,北京2012年成交面积明显高于同期新批上市面积,实际土地供应也较少,供不应求态势加重。在供应有限、政策趋紧情况下成交量上升有限。

多数二线城市供需基本平衡,规模有望扩大,价格平稳,广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱,不具备价格上涨动力。多数二线城市市场升温较晚,下半年以来成交量震荡上行。二线代表城市与2011年底相比库存量小幅增长6.6%,供应总体充足,价格上涨动力不及一线城市。若价格继续平稳运行,新增供应增加可能促使成交稳中有涨。三四线城市与二线城市表现类似,成交回升的更晚。从库存量来看,三四线代表城市可售面积比2011年底高出2.8%,由于近年来供应量过大,2012年以来价格表现不及一二线城市。在供应充足但潜在需求相对较弱的背景下,价格上涨动力有限。

短期来看,房产税试点范围如何扩大,限购政策执行更加严厉,都将给市场短期运行带来一定压力,企业应紧跟市场需求变化,合理把握拿地、推盘策略,确保企业业绩平稳增长。展望未来,住房需求的根本动力仍在,只要房价平稳,经济平稳,市场需求依然广阔。

正如历年房地产调控政策并未改变市场整体向上的态势,相关调控政策出台也并不会改变住房需求的根本动力。中长期来看,经济发展、城镇化、收入水平提高等因素,仍是推动市场向上的原动力。我们依然看好未来十年中国房地产市场的发展,只是相关各方都应该降低预期,房地产业过去十多年高周转、高杠杆、高利润的模式已经结束,分化、调整、转型将是未来十年的关键词,开发企业、购房者、地方政府都应积极应对。

 
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