所在位置:首页>>信息公开>>政策解读
江阴市国有土地上房屋征收评估办法
发布时间:2013-03-04    来源:中心储备科 
 
 

第一章 总  则

 

第一条 为规范国有土地上房屋征收评估行为,加强对房地产价格评估机构的管理,保证房屋征收评估结果客观公平,根据中华人民共和国《城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家标准《房地产估价规范》、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》、《城镇土地估价规程》等法律、法规、规章和《江阴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 在本市行政区域内,为评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格涉及的房地产评估活动,适用本办法。

第三条  房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作,并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的,应当回避。

第四条  房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条  同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的,可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的,应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位;牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。

第六条  房地产价格评估机构选定或者确定后,由房屋征收部门向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明下列事项:

(一)委托人和房地产价格评估机构的基本情况;

(二)负责本评估项目的注册房地产估价师;

(三)评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项;

(四)委托人应提供的评估所需资料;

(五)评估过程中双方的权利义务;

(六)评估费用及收取方式;

(七)评估报告交付时间、方式;

(八)违约责任;

(九)解决争议的方法;

(十)其他需要载明的事项。

第七条  房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

第八条  被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据,评估用于产权调换房屋的价值”。

第九条  房屋征收评估前,房屋征收部门应当委托房屋征收实施单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。评估对象应当全面、客观,不得遗漏、虚构。

房屋征收实施单位应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

第十条  被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值,不包含被征收房屋的装饰装修与附着物的价值,机器设备、物资等的搬迁费用,停产、停业损失等补偿,以及临时安置补助费等其他费用。

被征收房屋装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

第十二条 进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应是已列入房屋征收部门向社会公布的房屋征收评估机构名录、并具有良好信誉的房地产价格评估机构。

第十三条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元。

第十四条 房屋征收评估报告的有效期一般为:自提交正式评估结果之日起,至征收当事人达成征收补偿协议时止。

 

第二章 被征收房屋区域、用途、结构与面积的确定

 

第十五条 本市国有土地上房屋征收评估将被征收房屋分为:住宅、非住宅营业用房、非住宅非营业用房和工矿仓储用房四大类。

1、住宅是指:独立商品房别墅、成套住宅、非成套住宅及其他住房。其中:独立商品房别墅是指通过房地产开发建造的独立式商品别墅房,其他住房是指自建私房等其他住宅房屋。

2、非住宅营业用房是指:商业、金融保险业、娱乐业、餐饮业、服务业用房。

3、非住宅非营业用房是指:办公用房、写字楼、非营业的单位用房、公益事业性用房。

4、工矿仓储用房是指:各类工厂、车间、手工业作坊等生产性用房及各类仓储用房等。

第十六条 被征收房屋的用途,对于已经登记的房屋,以房屋所有权证书上载明的用途为准;房屋所有权证未载明用途的,以产权档案中记录的用途为准;产权档案记录不能确定的,以土地使用权证载明的用途为准;房屋所有权证与土地使用权证载明的用途不一致的,按城市规划部门核发建设工程规划许可证时载明的用途为准。对于未经登记的建筑,应当按照市有关部门认定、处理结果进行评估。

第十七条  被征收房屋结构划分参见附件一。

第十八条 被征收房屋的建筑面积以房屋所有权证载明建筑面积或市住保房管部门确认的实际测量面积为准。被征收房屋的土地使用权面积按土地使用权证载明的面积为准,无土地使用权证的,按市国土资源局出具的土地使用权确权证明中确定的面积为准。

 

第三章 征收评估方法与技术路线

 

第十九条 被征收房屋补偿价值评估采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。其中住宅房屋评估应采用市场比较法;非住宅营业用房、非住宅非营业用房在无法适用市场比较法时也可以采用其他方法评估;工矿仓储用房因建筑构成及用地的不确定性,一般应采用成本法评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场比较法评估;被征收房屋或者类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的,应当选用两种以上评估方法评估,并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。

第二十条 住宅房屋采用市场比较法评估时,适用市场交易基准价格修正测算法。其征收补偿价格评估测算的技术路线为:根据被征收房屋所在区域市场交易基准价格,按不同房屋的区域、结构、类型、楼层、朝向采光、建成年代、新旧程度等因素,对该基准价格进行修正后,确定被征收房屋的市场价格。

计算公式为:V1=V0×P1×P2×P3×P4×B

V1—被征收住宅房屋的市场价格;

V0—被征收房屋所在区域市场交易基准单价(指土地性质为国有出让用地的住宅房屋);

P1—交易情况修正系数,该系数取;

P2—交易日期修正系数,该系数根据市住保房管局、市建设局公布的二手房价格指数确定;

P3—区域因素修正系数,该系数根据被征收住宅房屋所在区域的商业配套设施、教育医疗设施、交通通达程度、环境质量、物业管理水平等状况确定;待估房屋与选取的标准房屋在同一区段内的取。

P4—个别因素修正系数,该系数根据被征收住宅房屋的结构、类型、楼层、层高、朝向、新旧程度等因素确定;

P4=

n=6

100× 1+Ki(指待估房屋)

i=1

100

 


B
—被征收住宅房屋合法建筑面积;

其中,被征收住宅房屋合法建筑面积小于土地使用权面积的,其被征收住宅房屋市场价格的计算公式为:

V1=V0×P1×P2×P3×P4×B+(V0-Cn)×(L-B)×Q

Cn—标准房屋现值单价。

L—被征收住宅房屋占用范围内的土地使用权面积。

Q—住宅房屋土地性质为国有出让用地的取1.0,国有划拨用地的取0.6。

上述公式中的被征收房屋所在区域市场交易基准单价根据本市房地产交易情况按规定程序核定后由市住保房管局、市建设局适时公布。

国有土地上住宅房屋征收评估市场交易基准单价测算工作程序及办法按《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收与评估办法》等有关规定执行。

市住保房管局、市建设局应根据本市房地产交易情况,建立本市二手房、商品房交易价格指数体系,为征收评估提供参照。

各个别因素修正系数见附件二,房屋成新评定标准见附件三,房屋重置价格标准见附件四。

第二十一条 非住宅营业用房一般应采用市场比较法评估,因不具备条件而无法采用市场比较法时,可采用收益法、成本法或房地产估价规范规定的其他评估方法进行。

(一)若采用市场比较法评估时,可比实例的选择一般应选取临街房屋(指土地性质为国有出让用地的房屋)的一层或修正为临街房屋的一层。

(二)若采用收益法评估时,应采用有限年期的收益法公式,一般采用客观收益情形测算,公式为:V=a/r[1-1/(1+r)n]

其中:V为被征收房屋评估价格,a为评估对象年纯收益,r为资本化率,n为收益年期。评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益统一计算,资本化率的取值采用安全利率加风险调整值法统一确定,收益年期按房屋耐用年限剩余年限和土地使用权剩余年限统一考虑。

(三)若采用成本法评估时,该房屋的价格按重置价结合成新确定,涉及的土地使用权价格采用市场比较法、成本法或基准地价修正法等方法评估。

(四)采用上述方法评估时,以划拨方式取得的非住宅营业用房,应扣除该宗土地应交纳的土地出让金。若非住宅营业用房的评估价格低于同区域住宅评估价格时,按同区域住宅评估价格计。

非住宅营业用房修正系数见附件五。

第二十二条 非住宅非营业用房一般应采用市场比较法评估,因不具备条件而无法采用市场比较法时,可采用成本法、收益法等方法进行。

若采用成本法评估时,该房屋的价格按重置价结合成新确定,涉及的房屋占用范围内土地使用权价格采用市场比较法、成本法等方法评估。

采用上述方法评估时,以划拨方式取得的非住宅非营业用房,应扣除该宗土地应交纳的土地出让金。

非住宅非营业用房修正系数见附件六。

第二十三条 工矿仓储房屋的评估采用成本法。

被征收房屋按重置价结合成新评估。其中,被征收房屋建筑容积率小于等于0.3的,其合法房屋按重置价结合成新评估价的2.5倍予以估价补偿;建筑容积率大于0.3的,其合法房屋小于等于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价的2.5倍予以估价补偿,大于0.3的面积部分按重置价结合成新评估价予以估价补偿。

被征收房屋涉及的国有土地,原以出让方式取得的,按土地使用权证登记的用途及出让剩余使用年限进行评估,出让合同另有约定的按出让合同约定的条款执行;原以划拨方式取得的,按土地使用权证登记的用途并按国有划拨土地进行评估。

第二十四条  被征收房屋变更原产权用途取得工商营业执照并已持续营业一年以上的,需提供持续经营一年以上税单,且在《江苏省城乡规划条例》(2010年7月1日起施行)实施前改为经营性用房,方可在原产权用途评估价格的基础上,根据持续营业的年限按一定比例增加补偿。其评估价格按下列公式计算:

评估价格=原产权用途评估价格×(1+增加补偿比例)

不同持续营业年限增加补偿的比例如下表:

持续营业年限

增加补偿比例

持续营业年限

增加补偿比例

≥1,<2

10%

≥6,<7

60%

≥2,<3

20%

≥7,<8

70%

≥3,<4

30%

≥8,<9

80%

≥4,<5

40%

≥9,<10

90%

≥5,<6

50%

≥10

100%

以上调整后的评估价格不得高于按非住宅营业用房用途进行评估的价格。

 

第四章  征收评估的基本程序、工作准则、

评估报告及资料存档

 

第二十五条  征收评估的基本程序应为:

1、接受征收评估委托,明确评估基本事项,并与房屋征收部门签订征收评估委托协议;

2、汇总整理房屋征收部门提供的征收范围内房屋情况,包括已登记房屋性质、用途和建筑面积,未经登记建筑的认定情况等;

3、注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录;

4、根据现场勘察资料,参照有关技术规范,按本办法的征收补偿价格评估技术路线进行具体测算,撰写分户评估报告;

5、向房屋征收部门提供分户的初步评估结果,由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示(公示期为5天),房地产估价人员应在现场说明解释,存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。

6、分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告,房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告;

7、房屋征收评估业务完成后,房地产价格评估机构将评估报告及相关资料立卷、归档。

第二十六条  征收评估工作准则:

1、征收评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负责人,评估技术负责人最终确定评估技术方案,并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

2、所有征收评估项目均须开展现场勘察工作,承担评估业务的房地产价格评估机构应安排注册房地产估价师进行现场勘察。现场勘察资料是征收评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。填写实地查勘记录由房屋征收部门委托的征收实施单位、被征收人和注册房地产估价师签字确认。

因被征收人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的,应该由房屋征收部门委托的征收实施单位、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应在评估报告中说明。

3、受托房地产价格评估机构和征收估价人员需要查阅被征收房屋的房地产权属档案资料的,可凭有效的书面的房屋征收评估委托合同向市住保房管局或市国土资源局办理档案资料查阅手续,市住保房管局或市国土资源局应提供便利。

4、征收估价人员应经房屋征收部门培训并取得江阴市征收评估上岗证书,上岗证书实行年审制。

5、征收估价人员上岗应佩戴江阴市征收评估上岗证书逐户逐项评估,做到评估到户,实地勘测准确、权证查验无误,不得错计或缺项。

6、征收评估机构和征收估价人员与征收当事人有利害关系或者是征收当事人的,应当回避。

7、征收评估结果须经征收评估机构内部审核评议,征收评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。

8、征收评估机构及征收估价人员负有解释评估报告技术问题、接受征收当事人就估价相关问题咨询和质疑的义务,并负有向征收评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。

第二十七条  征收评估报告应由负责房屋征收评估项目的2名以上注册房地产估价师签字,并加房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

第二十八条  征收评估报告:

1、征收评估机构应按《房地产估价规范》中规定的格式出具征收评估报告。征收评估报告不得以评估机构的分支机构作出。

2、征收当事人对征收评估报告有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,书面向原房地产价格评估机构申请复核评估,并指出评估报告存在的问题。

3、原房地产价格评估机构应当自收到书面申请复核评估之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

4、征收当事人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

第二十九条  征收评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与征收评估报告(含评估技术报告)一并整理存档:

房屋征收评估委托合同;

房屋征收决定公告;

已登记房屋的权属证书、土地使用权证及有关材料,未登记建筑认定处理情况等资料;

评估对象的实地查勘记录、影像资料等;

可比实例的实地查勘记录、影像资料等;

确定评估结果的有关系数、参数等资料;

涉及复核与鉴定的,复核评估申请与复核报告,房地产评估专家委员会鉴定申请与鉴定报告;

其他涉及评估项目的必要资料。

第三十条  征收评估报告及有关资料至少应保留10年。

第三十一条  征收评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的,评估机构应将征收评估报告(含技术报告)及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。

 

第五章  罚  则

 

第三十二条  在房屋征收评估活动中,房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的,由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

 

第六章  附  则

 

第三十三条  房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府主管部门规定的收费标准执行。

第三十四条  江阴市市区澄江街道、夏港街道西外环路以东区域范围内集体土地房屋拆迁涉及的有关房地产估价活动参照本办法执行。

第三十五条本办法与《江阴市人民政府关于印发<江阴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法>的通知》(澄政规发〔2011〕3号)同步实施。原《江阴市城市房屋拆迁估价办法(试行)》(澄建〔2005〕23号)同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定。

 

附件一:江阴市房屋结构等级评定标准

附件二:住宅房屋个别因素修正系数表(K)

附件三:房屋成新评定标准

附件四:房屋重置价格标准

附件五:非住宅营业用房修正系数表

附件六:非住宅非营业用户修正系数表

 

附件一:江阴市房屋结构等级评定标准

 

 

房屋类型

结构

等级

适用房屋

主体结构

屋面、楼地面

内外墙面(装饰)

门窗

设施设备

住宅

砖混

商品别墅

住宅

(独门独院)

基础:*钢筋混凝土条形基础或整板基础,有少量钢筋混凝土独立柱基;

承重:*现浇钢筋混凝土柱、梁承重;

墙体:实砌砖墙;

楼面:*现浇钢筋混凝土楼板;

屋面:*现浇钢筋混凝土斜屋面,现浇或多孔板阁楼或顶棚。

地面:多孔板架空层、水泥砂浆地面;

楼面:水泥砂浆面层;

厨房、卫生间贴花岗岩、地砖等块料面层;

屋面:*琉璃平瓦/琉璃瓦/水泥彩瓦屋面。

外墙:*外贴块料面层或刷彩色外墙涂料;

内墙:内粉混合砂浆或普通涂料;

厨房、卫生间墙面贴瓷砖或马赛克,天棚铝扣板或塑扣板吊顶。

窗:*铝合金窗或塑钢窗或不锈钢窗;

门:大门为不锈钢或中高档装饰门,内为木门或胶合板门。

必要的水电(含中档以上卫生洁具、厨房间水池)到位。

小康型多层住宅

基础:*钢筋混凝土条形基础或整板基础,有少量钢筋混凝土独立柱基;

承重:*主要实砌砖墙承重,设构造柱及层层圈梁,部分现浇钢筋混凝土柱、梁承重;

楼面:*现浇钢筋混凝土楼板;

屋面:*现浇钢筋混凝土平屋面或现浇钢筋混凝土斜屋面,有阁楼或顶棚。

 

楼地面:水泥砂浆面层;

厨房、卫生间贴花岗岩、地砖等块料面层;

屋面:平屋面有保温隔热层,有屋面水箱,斜屋面盖水泥彩瓦。

外墙:*外贴块料面层或刷彩色外墙涂料,带空调板、装饰线条

内墙:内粉混合砂浆或普通涂料;

厨房、卫生间墙面贴瓷砖或马赛克,天棚铝扣板或塑扣板吊顶。

窗:*铝合金窗或塑钢窗或不锈钢窗,

门:进户门为成品防盗门,楼道共用电子防盗门。

必要的水电(含中档卫生洁具、厨房间水池)到位。

 

 

房屋类型

结构

等级

适用房屋

主体结构

屋面、楼地面

内外墙面(装饰)

门窗

设施设备

住宅

砖混

多层或低层住宅

基础:*钢筋混凝土条形基础或整板基础,

承重:*实砌砖墙承重,有构造柱和层层圈梁;

楼面:多孔板楼面;

屋面:多孔板或现浇钢筋混凝土平屋面、现浇钢筋混凝土斜屋面或木基层斜屋面。

楼地面:水泥砂浆面层;

厨房、卫生间贴地砖或马赛克等块料面层;

屋面:平屋面有保温隔热层,有屋面水箱,斜屋面盖普通瓦。

外墙:外粉混合砂浆、块料面层或刷外墙涂料;

内墙:内粉混合砂浆底纸筋砂浆面、刷普通涂料;

厨房、卫生间墙面贴瓷砖或马赛克,天棚塑扣板吊顶。

窗:钢窗或木窗;

门:钢门或木门;

进户门为普通防盗门。

必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。

多层住宅(含非成套)

基础:素混凝土、砖条形基础;

承重:实砌砖墙承重,层层圈梁;

楼面:多孔板楼面;

屋面:多孔板或现浇钢筋混凝土平屋面、现浇钢筋混凝土斜屋面、挂瓦板或木基层斜屋面。

楼地面:水泥砂浆面层;

屋面:平屋面有保温隔热层,有屋面水箱,斜屋面盖普通瓦。

外墙:外粉混合砂浆;

内墙:内粉混合砂浆底纸筋砂浆面、刷普通涂料。

窗:钢窗或木窗;

门:钢门或木门。

必要的水电到位,共用卫生间或自设卫生间。

低层住宅

基础:素混凝土、砖条形基础,钢筋混凝土地圈梁;

承重:*实砌砖墙承重,

圈梁:*层层圈梁;

楼面:多孔板楼面;

屋面:多孔板或现浇钢筋混凝土平屋面、现浇钢筋混凝土斜屋面、挂瓦板或木基层斜屋面。

楼地面:水泥砂浆面层;

屋面:混凝土或木檩条、木椽、望砖/屋面板,普通瓦屋面。

外墙:外粉混合砂浆;

内墙:内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。

窗:钢窗或木窗;

门:钢门或木门。

 

*必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。

 

房屋类型

结构

等级

适用房屋

主体结构

屋面、楼地面

内外墙面(装饰)

门窗

设施设备

住宅

砖混

普通低层住宅

基础:砖或毛石基础;

承重:空斗墙承重;

楼面:现浇钢筋混凝土楼板(主要为小梁薄板)或多孔板楼面;

屋面:木基层斜屋面,多孔板平屋面或现浇钢筋混凝土(主要为小梁薄板)屋面。

地面:水泥砂浆地面或砖地面;

楼面:水泥砂浆面层;

屋面:混凝土或木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、普通瓦屋面,平屋面带防水。

外墙:外粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆;

内墙:内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。

 

窗:钢窗或木窗;

门:钢门或木门。

必要的水电到位。

砖木

高档庭院式或花园洋房

基础:砖或毛石基础;

承重:砖墙承重或用料上等的木柱梁承重;

楼面:用料上等的木楼板楼面;

屋面:用料上等的木基层斜屋面;

*用料上等是指洋松、柳桉类以上等级的木料

地面:水泥砂浆地面或砖地面、普通块料面层;

楼面:木地板上刷油漆;

屋面:木檩条、木椽子、望砖或屋面板、普通瓦屋面。

外墙:清水墙或外粉混合砂浆、纸筋石灰砂浆;

内墙:内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。

*有挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、贴脸、木墙裙等。

窗:用料上等的木窗,有纱窗;

门:用料上等的木门,有纱门。

 

必要的水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。

正规立贴结构或老式厅堂建筑

基础:砖或毛石基础;

承重:木柱、梁承重;

楼面:木楼板楼面;

屋面:木基层斜屋面;

*必须满足以下两个条件:

1.柱脚周长为开间的20%以上,

2.大梁周长为梁跨度的20%以上,檩条周长为开间的15%以上。

地面:水泥砂浆地面或砖地面;

楼面:木地板上刷油漆;

屋面:木檩条、木椽子、望砖或屋面板、普通瓦屋面。

外墙:清水墙或外粉纸筋石灰砂浆;

内墙:内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。

窗:用料上等的木窗,有纱窗;

门:用料上等的木门,有纱门。

 

必要的水电(不含卫生设施)到位。

房屋类型

结构

等级

适用房屋

主体结构

屋面、楼地面

内外墙面(装饰)

门窗

设施设备

住宅

砖木

立贴式结构或搁料住宅

基础:砖或毛石基础;

承重:砖墙承重或用料一般的木柱梁承重;

楼面:用料一般的木楼板楼面;

屋面:用料一般的木基层斜屋面。

 

地面:水泥砂浆地面或砖地面;

楼面:木地板上刷油漆;

屋面:木檩条、木椽子、望砖/屋面板/纤维板、普通瓦屋面。

外墙:清水墙或外粉纸筋石灰砂浆;

内墙:内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。

用料一般的木门窗。

必要的水电(不含卫生间设施)到位。

非住宅

钢混

综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等

基础:*钢筋混凝土条形基础或整板基础,有少量钢筋混凝土独立柱基;

承重:*现浇钢筋混凝土柱、梁承重;

墙体:实砌砖墙;

楼面:*现浇钢筋混凝土楼板;

屋面:*现浇钢筋混凝土平屋面、现浇钢筋混凝土斜屋面或木基层斜屋面。

楼地面:水泥砂浆面层或水磨石面层,厨房、卫生间贴地砖;

屋面:平屋面有保温及防水,斜屋面盖普通瓦/琉璃瓦/水泥瓦,屋面有水箱,屋面有组织排水。

外墙:外粉混合砂浆或贴块料面层或刷外墙涂料;

内墙:内粉混合砂浆或刷普通涂料;

厨房、卫生间墙面贴块料面层,天棚铝扣板或塑扣板吊顶。

窗:*铝合金或塑钢窗;

门:普通三夹板内门,外门为铝合金地簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。

必要的水电(含卫生洁具、厨房间水池)到位。

大空间多层营业用房、厂房或仓库等

基础:*钢筋混凝土独立柱基,素混凝土(或钢筋混凝土)、砖条形墙基础,有电梯井基础;

承重:*钢筋混凝土柱,梁承重;

墙体:实砌砖墙,有电梯井;

楼面:多孔板楼面;

屋面:现浇板或多孔板平屋面,或现浇斜屋面、木基层斜屋面。

楼地面:水泥砂浆面层或水磨石面层,卫生间贴地砖;

屋面:平屋面有保温及防水,斜屋面盖普通瓦/琉璃瓦/水泥瓦,屋面有水箱,屋面有组织排水。

外墙:外粉混合砂浆或贴块料面层或刷外墙涂料;

内墙:内粉混合砂浆或刷普通涂料;

卫生间贴墙砖,天棚铝扣板或塑扣板吊顶。

窗:*铝合金或塑钢窗;

门:普通三夹板内门,外门为铝合金地簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。

必要的水电(含卫生洁具)到位。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

房屋类型

结构

等级

适用房屋

主体结构

屋面、楼地面

内外墙面(装饰)

门窗

设施设备

住宅

 

砖混

综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等

基础:*钢筋混凝土条形基础或整板基础,有少量钢筋混凝土独立柱基;

承重:主要砖墙承重,设构造柱和圈梁,部分钢筋混凝土柱,梁承重;

楼面:现浇板或多孔板楼面;

屋面:现浇板或多孔板平屋面,或现浇斜屋面、木基层斜屋面。

楼地面:水泥砂浆面层或水磨石面层,厨房、卫生间贴地砖;

屋面:平屋面有保温及防水,斜屋面盖普通瓦/琉璃瓦/水泥瓦,屋面有水箱,屋面有组织排水。

外墙:外粉混合砂浆或贴块料面层或刷外墙涂料;

内墙:内粉混合砂浆或刷普通涂料;

厨房、卫生间贴墙砖,天棚铝扣板或塑扣板吊顶。

窗:*铝合金或塑钢窗;

门:普通三夹板内门,外门为铝合金地簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。

必要的水电(含卫生洁具、厨房间水池)到位。

办公楼、综合用房等

基础:素混凝土、砖条形基础,钢筋混凝土地圈梁;

承重:砖墙承重,设构造柱和圈梁,部分钢筋混凝土柱,梁承重;

楼面:多孔板楼面;

屋面:多孔板平屋面,或木基层斜屋面。

楼地面:水泥砂浆面层,卫生间贴地砖等块料面层;

屋面:平屋面有保温及防水,斜屋面盖普通瓦,屋面有组织排水。

外墙:外粉混合砂浆或贴块料面层;

内墙:内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料;

卫生间贴墙砖。

窗:木窗或钢窗;

门:木门或钢门。

必要的水电(含卫生洁具)到位。

单层杂物间、综合用房等

基础:毛石或砖基础;

承重:砖墙承重;

屋面:多孔板平屋面,或木基层斜屋面。

地面:水泥砂浆地面;

屋面:混凝土或木檩条、木椽子、望砖/屋面板/纤维板、普通瓦屋面,平屋面带防水。

外墙:外粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆;

内墙:内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。

窗:木窗或钢窗;

门:木门或钢门。

必要的水电到位。

 

 

房屋类型

结构

等级

适用房屋

主体结构

屋面、楼地面

内外墙面(装饰)

门窗

设施设备

住宅

 

砖木

综合、办公、仓库等

基础:砖或毛石基础;

承重:砖墙承重或用料上等的木柱梁承重;

楼面:用料上等的木楼板楼面;

屋面:用料上等的木基层斜屋面;

*用料上等是指洋松、柳桉类以上等级的木料

地面:水泥砂浆地面或砖地面、普通块料面层;

楼面:木地板上刷油漆;

屋面:木檩条、木椽子、望砖或屋面板、普通瓦屋面。

外墙:清水墙或外粉混合砂浆、纸筋石灰砂浆;

内墙:内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。

 

窗:用料上等的木窗;

门:用料上等的木门。

 

必要的水电到位。

综合、办公、仓库等

基础:砖或毛石基础;

承重:砖墙承重或用料一般的木柱梁承重;

楼面:用料一般的木楼板楼面;

屋面:用料一般的木基层斜屋面。

 

地面:水泥砂浆地面或砖地面;

楼面:木地板上刷油漆;

屋面:木檩条、木椽子、望砖/屋面板/纤维板、普通瓦屋面。

外墙:清水墙或外粉纸筋石灰砂浆;

内墙:内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。

用料一般的木门窗。

必要的水电到位。

 

单层厂房

钢结构

 

 

带行车梁厂房

基础:有梁式钢筋混凝土带形基础;

承重:钢柱;

屋面:钢梁或钢屋架、C型钢檩条、单层彩钢板屋面。

地面:混凝土地坪,可开汽车;

屋面:超细玻璃棉保温层、钢丝网托底,彩钢板天沟、

墙体:1.2米高实砌砖墙、内外粉混合砂浆或贴块料面层;

1.2以上C型钢墙架,彩钢板墙面。

窗:铝合金或塑钢窗;

门:彩钢板移门或彩钢板(铝合金)卷帘门。

必要的水电到位。

不带行车梁厂房

基础:有梁式钢筋混凝土带形基础;

承重:钢柱;

屋面:钢梁或钢屋架、C型钢檩条、单层彩钢板屋面。

地面:混凝土地坪,可开汽车;

屋面:超细玻璃棉保温层、钢丝网托底,彩钢板天沟、

墙体:1.2米高实砌砖墙、内外粉混合砂浆或贴块料面层;

1.2以上C型钢墙架,彩钢板墙面。

窗:铝合金或塑钢窗;

门:彩钢板移门或彩钢板(铝合金)卷帘门。

必要的水电到位。

 

 

 

房屋类型

结构

等级

适用房屋

主体结构

屋面、楼地面

内外墙面(装饰)

门窗

设施设备

厂房

 

 

排架

带行车梁

厂房

基础:素混凝土、砖条形基础,钢筋混凝土地圈梁、钢筋混凝土独立柱基或杯型柱基;

承重:预制或现浇钢筋混凝土柱承重;

墙体:实砌砖墙;

屋面:钢筋混凝土预制屋架及钢筋混凝土预制板屋面或钢屋架及彩钢板屋面。

地面:混凝土地坪或水磨石地坪;

屋面:有天沟及有组织排水,预制板屋面有防水。

外墙:外粉混合砂浆或贴块料面层;

内墙:内刷普通涂料。

窗:钢窗或铝合金窗,

门:铝合金卷帘门或钢木大门。

必要的水电到位。

不带行车

梁厂房

基础:素混凝土、砖条形基础,钢筋混凝土地圈梁、钢筋混凝土独立柱基或杯型柱基;

承重:预制或现浇钢筋混凝土柱承重;

墙体:实砌砖墙;

屋面:钢筋混凝土预制屋架及钢筋混凝土预制板屋面或钢屋架及彩钢板屋面。

地面:混凝土地坪或水磨石地坪;

屋面:有天沟及有组织排水,预制板屋面有防水。

外墙:外粉混合砂浆或贴块料面层;

内墙:内刷普通涂料。

窗:钢窗或铝合金窗,

门:铝合金卷帘门或钢木大门。

必要的水电到位。

砖混

 

厂房或仓库

基础:素混凝土、砖条形基础,砖柱基或钢筋混凝土独立柱基;

承重:砖柱、组合砖柱或砖墙承重;

屋面:钢屋架、混凝土檩条、屋面板或纤维板及彩钢板屋面

地坪:混凝土地坪或水磨石地坪;

屋面:一般无组织排水。

外墙:外粉混合砂浆或贴块料面层;

内墙:内刷普通涂料。

窗:钢、木窗或铝合金窗,

门:铝合金卷帘门或钢木大门。

必要的水电到位。

 

 

 

房屋类型

结构

等级

适用房屋

主体结构

屋面、楼地面

内外墙面(装饰)

门窗

设施设备

 

简易结构

 

搁料房屋钢架大棚

简易砖基础;

乱砖墙、空斗墙或煤屑砖承重,杂木或毛竹檩条、椽子。

简易水泥地坪或砖地坪;

冷摊瓦或石棉瓦屋面,单层彩钢板或压型金属板屋面。

无粉刷、刷石灰水或纸筋灰粉刷。

无门窗或简易门窗。

有电无水

竹木简易结构、

简易砖基础;

土坯墙,杂木或毛竹立柱、檩条;

简易钢柱、钢桁架,无维护。

简易水泥地坪或砖地坪;

石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板屋面。

无粉刷。

简易木门窗。

有电无水

说明:

1.表中带*的为必需满足的条件。

2.当房屋状况界于两等级之间时,其重置价格按较低等级的房屋重置价格往上进行调整,每增加一项带*条件,增加重置价格20元/㎡,但累计增加不得超过上一等级标准;当无更低等级的房屋重置价格标准时,方可按高等级房屋重置价格往下进行调整。

3.水电到位均含下水设施,有卫生间均含化粪池。

4.多层住宅门窗,按建造时门窗工程选用材料为准,入住后更换门窗的,在装潢补偿中计算。

5.单层厂房跨度及跨数重置价修正

    (1)跨度不同以下表数据修正:

跨度(米)

12以下

12-15

18

24

修正系数

0

+3%

0

-3%

(2)跨数不同以下表数据修正:

跨数

1

2

3

修正系数

0

-6%

-10%

 

6.层高范围及重置价修正标准

房屋

类型

结构形式

结构等级

不作调整层高

范围(m)

层高调整标准

住宅

砖混结构

一(商品别墅住宅)

3.3-3.6

层高每增减10cm重置价格相应增减2%

一(小康型多层住宅

2.8-3.2

2.8-3.2

2.8-3.2

2.8-3

砖木结构

3-3.2

2.8-3

2.7-3

非住宅

钢混结构

3.3-3.6

层高每增减10cm重置价格相应增减2%

3.6-4.2

砖混结构

一、二

3.3-3.6

层高每增减20cm重置价格相应增减2%

2.8-3.2

砖木结构

2.8-3.2

2.7-3.0

单层

厂房

钢结构

7.0

层高每增减50cm重置价格相应增减3%

7.0

排架

7.0

6.0

砖混

 

4.5

 注:层高调整不足10cm以10cm计。

①层高确定

?·多层房屋,以该楼地面至上一层楼面的高度计算;多层房屋作为一个整体估价时,按平均层高计算;

?·坡屋面平房,以室内地坪与檐樯中心线和椽子上表面相交点的高度计算;前后檐高不等的以平均檐高计算;

?·平屋面平房,层高自室内地坪至平屋面结构层上表面的高度计算。

② 凡房屋层高超过上述不作调整高度范围上限的,在层高调整时应以层高上限为基准进行调整,但增加率不得超过45%;低于上述不作调整高度范围下限的,在层高调整时应以层高下限为基准进行调整,但减少率不得超过10%。

 

附件二:住宅房屋个别因素修正系数表(K)

1.住宅房屋结构修正系数表(K1):

结构等级

修正系数(%)

砖混一等

+5

砖混二等

+2

砖混三等

0

砖混四等

-1

砖木一等

+10

砖木二等

+2

砖木三等

-3

简易一等

-10

简易二等

-12

注:房屋实际状况与相应结构等级标准有差异时,可在上表系数基础上适当调整,但调整幅度不得超过上一等级修正系数。

2.住宅房屋类型修正系数表(K2):

房屋类型

修正系数(%)

独立商品房别墅

+30

成套住宅

0

非成套住宅

-4

其他住房

+3

 

3.住宅房屋楼层因素修正系数表(K3):

(底层无车库)

          楼层系数(%)

           层  次

二层楼

三层楼

四层楼

五层楼

六层楼

一层

0

-1

-1

-1

-1

二层

0

+2

+1

+1

+1

三层

 

-1

+3

+3

+4

四层

 

 

-3

+2

+2

五层

 

 

 

-5

0

六层

 

 

 

 

-6

(底层有车库)

         楼层系数(%)

           层  次

二层楼

三层楼

四层楼

五层楼

六层楼

一层

0

0

0

0

0

二层

0

+1

+1

+1

+1

三层

 

-1

+2

+3

+3

四层

 

 

-3

+1

+2

五层

 

 

 

-5

0

六层

 

 

 

 

-6

说明:

①整幢房屋估价时,楼层因素系数调整为0。

②顶层坡屋面的,顶层系数在上表顶层系数的基础上增加2%,但由政府出资统一改造的坡屋面和个人未经批准私自搭建的房屋不予增加。

4.住宅房屋朝向修正系数表(K4):

卧室朝向

西

一间朝南

二间朝南

三间及三间

以上朝南

修正系数(%)

-1

-1

-1

0

+2

+3

注:其他住房三间及三间以上朝南K4仍取+2。

5.住宅房屋成新因素修正系数表(K5):

K5=0.3%×(待估房屋建造年份-1982年)

6.住宅房屋层高因素修正系数表(K6

在层高不足调整高度范围内,K6=0;在层高不足调整高度范围外,层高每增减10cm, K6在拆迁估价市场交易基准单价基础上增减0.3%,但增加率不得超过6.5%,减少率不得超过1.5%。

7.本附件1至6条修正系数仅适用于住宅房屋采用市场比较法估价时。

 

附件三:房屋成新评定标准

 

1.房屋耐用年限与残值率:

 

建筑结构

耐用年限

残值率(%)

钢结构

生产用房

70

         20

受腐蚀的生产用房

50

非生产用房

80

钢砼结构

非生产用房

60

0

生产用房

50

受腐蚀的生产用房

35

砖混结构

非生产用房

50

2

生产用房

40

受腐蚀的生产用房

30

砖木结构(一级)

非生产用房

50

6

生产用房

40

受腐蚀的生产用房

30

砖木结构(二级)

非生产用房

40

4

生产用房

30

受腐蚀的生产用房

20

砖木结构(三级)

非生产用房

40

2

生产用房

30

受腐蚀的生产用房

20

简易结构

 

10

0

 

2、房屋参考折旧率:

结构形式

年折旧率

钢、钢混结构

1.6%~1.2%

砖混结构

2.4%~1.6%

砖木结构

2.4%~1.6%

简易结构

10%~6.5%

 

2.房屋征收重置价最低补偿单价(指折旧后的最低单价):

 

房屋类型

结构形式

等级

重置价最低补偿单价(元/㎡)

住  宅

砖混结构

            375

300

225

180

砖木结构

450

375

225

非住宅

钢混结构

300

300

砖混结构

300

300

225

砖木结构

375

225

单层厂房

钢结构

300

300

排架结构

225

225

砖混结构

 

225

其  它

简易结构

 

100

 

附件四:房屋重置价格标准:

房屋类型

结构形式

等级

适    用    房    屋

重置价格

 

(元/㎡)

住宅

砖混

商品别墅住宅(独门独院)

1095

小康型多层住宅

970

普通多层、低层住宅

840

普通多层(含非成套)住宅、低层住宅

755

普通低层住宅

630

砖木

高档庭院式或花园洋房

1215

正规立贴结构或老式厅堂建筑

840

立贴式结构或搁料住宅

635

钢混

综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等

990

大开间多层营业用房、厂房或仓库等

870

砖混

综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等

930

办公楼、综合用房等

780

单层杂物间、综合用房等

540

砖木

综合、办公、仓库用房等

780

综合、办公、仓库用房等

630

带行车厂房,单跨,跨度18米

900

不带行车厂房,单跨,跨度18米

630

排架

带行车厂房,单跨,跨度15米

1015

不带行车厂房,单跨,跨度15米

820

砖混

 

厂房或仓库,单跨,跨度15米

600

简易结构

搁料房屋、钢架大棚

270

竹木简易结构

180

底层自行车棚重置价600元/㎡,室外车棚估价单价按400元/㎡计。

说明:排架结构厂房为木基层屋面时,其重置价格应扣减50元/㎡。

 

 

附件五:非住宅营业用房修正系数表

1.房屋楼层因素修正系数表

层次

楼层调整系数(%)

地下室或半地下室

            -70

一层

0

二层

            -50

三层

-65

四层及四层以上

-70

注:当室内配置电动扶梯时,应在上表楼层调整系数上加8%;

2.房屋临街状态因素修正系数

临    街    状    态

调节系数(%)

开  间

进深比

不临街

-70

≤0.5

0

>0.5,≤0.7

+5

>0.7,≤1

+10

>1,

+15

两面临街

次临街面宽不足主临街面宽的50%

+5

次临街面宽超过主临街面宽的50%、

不足主临街面宽100%

+10

次临街面宽超过主临街面宽的100%

+15

注:开间进深比以每间轴线间距离计算。

该系数仅适用于临街房屋的底层,其它楼层取1。

3.出让土地剩余使用年限修正系数

K=

1-

1

 

(1+r)n

1-

1

 

(1+r) m

n为待估房屋土地剩余使用年限;m为土地最高出让使用年限。

4.其余修正系数参照住宅房屋。

5.本修正系数表仅适用于非住宅营业用房采用市场比较法估价时。

 

附件六:非住宅非营业用房修正系数表

1.房屋楼层因素修正系数表

       楼层系数(%)

         层  次

二层楼

三层楼

四层楼

五层楼

六层楼

底  层

0

-1

-1

-1

-1

二  层

0

+3

+3

+3

+3

三  层

 

-2

+5

+6

+7

四  层

 

 

-7

+3

+3

五  层

 

 

 

-11

+1

六  层

 

 

 

 

-13

说明:(1)顶层坡屋面的,楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%;

     (2)底层地下室为车库的,底层系数在表中底层系数基础上增加1%,顶层系数在表中顶层系数基础上减1%。

2.其余修正系数参照非住宅营业用房和住宅房屋。

3.本修正系数仅适用于非住宅非营业用房采用市场比较法估价时。

 

 
打印本页】【收藏本页】【关闭窗口】 
《中国江阴》政府门户网站版权所有
江阴市人民政府主办
1024*768分辨率,16位以上颜色,IE6.0以上版本浏览器
技术支持:江阴电信 江阴领悟